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경매에 관심이 많던 K씨는 부동산 전문업체에 경매에 의한 부동산 재테크를 의뢰했다. 한남동 고급 주택을 낙찰을 받았으나 환금성이 떨어지고 수익성이 크지 않은 낡은 주택을 어떻게 할 것인가를 고민하게 되었다. |
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| ① |
한남동이라는 지역적 특성을 고려하여 외국인 임대주택으로 리모델링하기로 함. |
| ② |
외국인 임대를 목적으로 하기 때문에 고급스러운 인테리어로 개조함. |
| ③ |
옥탑같이 층고가 낮은 2층의 층고를 높이고 면적을 증축하여 침실 2개, 욕실 2개, 드레스룸을 설치함으로써 아늑한 개인공간으로 개조함. |
| ④ |
개조한 거실과 벽채, 천정에 등박스를 설치해서 간접 조명효과를 두고, 다른 모든 인테리어도 외국인 스타일에 맞게 하얀색을 강조하여 개조했음. |
| ⑤ |
부부침실 천정은 open해서 하늘이 보이도록 함. |
| ⑥ |
풍치지구에서 건축법규가 건폐율이 30%밖에 되지 않는 단점을 보완하기 위해 신축보다 기존 건축법규 적용을 받는 리모델링을 선택. |
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| 개발전 |
토지
임대료 |
77,600만원 |
500만원/月 ×
12개월 =
6,000만원 |
| 계 |
77,600만원 |
6,000만원×113% 2년 단위 복리계산 |
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| 개발후 |
토지
임대료 |
162,000만원
(보증금 2년마다 13% 복리계산) |
1-2년 125,000,000×2 = 250,000,000
3-4년 141,250,000×2 = 282,500,000
5-6년 159,612,500×2 = 319,225,000
7-8년 180,362,125×2 = 360,724,250
9-10년 203,809,201×2 = 407,618,000 |
| 소계 |
1,620,067,250 |
| 건물잔존금액 |
270,000만원 |
<공사비> *45억원÷25년 = 18,000만원/年 *18,000만원×15년 = 270,000만원 |
| 총계 |
43억2천만원 |
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※ |
나대지 임대시 10년간 7억7천만원 임대료에 그치지만, 부동산 조인트 벤쳐 개발시 43억2천만원의 수익으로 6배 수익 발생 |
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| 토지 매입시 |
토지 임대시 |
| 토지비 |
633평×1,500만원= 949,500만원 |
토지임대비 |
162,000만원 |
| 건축비 |
450,000만원 |
건축비 |
270,000만원 |
| 계 |
140억원 |
계 |
43억2천만원 |
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| ※ 투자비의 30% 선에서 동일한 수익 발생 |
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